?

Log in

No account? Create an account

Предыдущий пост Поделиться Следующий пост
_Что нам стоит дом построить (часть 2)
аzъ
voronkov_kirill

Начало темы здесь: _часть 1


002

Итак, без лирических предисловий, перейдём к делу. Начиная с этой публикации и далее буду приводить описание строительных процессов и их стоимости. Но, прежде чем начать сравнительный анализ стоимости строительства загородного дома и покупки московской квартиры, нужно, что называется, определиться с терминами.

Под «московской квартирой» мы будем понимать квартиру в новостройке, продающуюся на первичном рынке. Это квартира площадью 100-120 м2 в готовом, введённом в эксплуатацию, панельном (или комбинированном: каркас + кирпич) доме, без внутренней отделки (!), со всеми подключёнными коммуникациями.

Под «загородным домом» будем понимать тёплый дом площадью 300 м2 круглогодичного проживания на железобетонном фундаменте, с ограждающими конструкциями из пеноблока, железобетонными перекрытиями и с добротной отделкой фасадов — натуральный камень и дерево, со всеми подключёнными коммуникациями — газ, электричество, вода (скважина), септик. В стоимость квадратного метра дома также будет включена цена участка 6 соток в пределах 15 км от МКАД, как минимально необходимой и неотъемлемой части затрат на его строительство.

В улучшение дома, как и в улучшение квартиры, можно вкладываться до бесконечности. Поэтому из наших сравнительных смет будут исключены затраты на отделку интерьера — здесь, как в квартире, так и в доме каждый может разгуляться, ограничиваясь только рамками собственной фантазии и толщиной кошелька. Наша цель — сравнить конечную стоимость обладания чистыми квадратными метрами КВАРТИРЫ и ДОМА. Затраты на облагораживание участка и ландшафтные работы по тем же причинам не будут учитываться.


Далее. Дом, на примере которого будет проходить наш анализ, по итогу стройки нельзя считать полноценно репрезентативным по отношению к заявленной цели анализа, поскольку в процессе строительства он перманентно подвергался множеству улучшений, касающихся его эстетических качеств, но не влияющих на его эксплуатационно-технические свойства. От первоначального проекта (картинка в начале поста) был сделан ряд отступлений, вызванных изменившимися в ходе строительства условиями (в частности, приобретение соседнего участка), которые привели к конечному удорожанию всей постройки. Здесь важно понимать, что эти расходы не были обязательными или непредвиденными (!) Это были сознательные дополнительные вложения, которые перешагнули за рамки изначально заявленных параметров. Поэтому, в процессе повествования мы будем вести две сметы — фактическую и альтернативную, исключающую условно «необоснованные» затраты, влияющие на чистоту эксперимента. Также, в альтернативной смете будет учитываться цена строительных ошибок, допущенных в ходе строительства (да-да, и на старуху бывает проруха). Разница в этих сметах будет иллюстрироваться и обосновываться мною. Здесь я прошу читателей, которые могут не согласиться с конкретными фактами не включения определённых затрат в альтернативную смету, участвовать в процессе аргументированными комментариями. По их результату альтернативная смета может корректироваться. Сразу скажу, что разборка и публикация смет будет осуществляться в процессе написания цикла статей, поэтому на сегодняшний день я сам не знаю точно конечного результата. Но исходя из общего объёма финансовых вложений за шесть лет и представления о примерном процентном соотношении из них затрат непосредственно на дом, могу сказать, что результат близок к заявленному — стоимость одного квадратного метра квартиры примерно равна цене трёх квадратных метров частного дома. Точный результат мы узнаем с вами вместе в конце цикла статей.



Чтобы начать наше исследование, следует определиться со стоимостью термина «московская квартира», по отношению к которому будет проводиться сравнение. Исходя из московского рынка недвижимости, цена квартиры с заявленными характеристиками – новостройка, 100-120 м2, расположенная в пределах от третьего кольца до МКАД – в зависимости от множества факторов варьируется в достаточно большом диапазоне: от 12 (с видом на МКАД) до 35 миллионов рублей и выше (в элитных комплексах). Сразу скажу, что квартиры дороже 20 миллионов рублей я бы даже не стал рассматривать всерьёз в силу их нереальной (для меня) дороговизны. Поэтому в качестве «реальности» берём шкалу от 12 до 20 миллионов. Выводим среднюю арифметическую — 16 миллионов рублей. От этой цифры и будем плясать, точнее плясать будем к ней…



Поехали. Выбор и покупка участка.

Обязательными требованиями, которые мы предъявляли к будущему месту нашей качественной жизни, являлись удалённость от МКАД не более 15 км, хорошее транспортное сообщение с Москвой, а также наличие воды и леса в непосредственной близости от участка. Наличие коммуникаций по границе приветствовалось. Как показала практика, коммуникации по границе (особенно газ!), в случае, если вы не хотите нести серьёзные дополнительные затраты, являются обязательным условием. Забегая вперед, скажу, что подключение газа, трасса низкого давления которого расположена в 1,5 метрах от границы нашего участка обошлось в 640 тысяч рублей. Из них затраты на всё техническое оборудование (котёл, бойлер, счётчик, клапан, трубы, включая работы по укладке и монтажу трассы) составили 180 тысяч, остальное — платежи за разрешения и согласования различного уровня — официальные, неофициальные и «полуофициальные» (как выяснилось, бывают и такие).


Участок 6 соток в 10 км от МКАД + 2 км в сторону от трассы на берегу водохранилища (в четырёхстах метрах — заповедный лес с лосями, в трёхстах метрах — песчаный пляж, урез воды в двухстах метрах, рядом поле, дорога, магазины, туристическая зона отдыха в сосновом лесу) обошёлся в 2,4 миллиона рублей. Это было в августе 2008 года. Сразу вслед за покупкой грянул экономический кризис. В течение следующего года цены просели почти на 40%, но к 2012-му вернулись на прежний уровень, так что расходы можно считать репрезентативными на сегодняшний день.


003

Почему такая высокая цена за 6 соток, спросите вы. Я бы тоже задался этим вопросом, если бы это был первый участок, который мы посмотрели. Но это был крайний из всех просмотренных и первый, удовлетворивший всем заявленным требованиям. Другие, а их было не менее десятка, при всех многообещающих посулах риэлторов, не соответствовали их обещаниям. Либо это были огородные наделы 10х60 метров, либо «близость к воде» была чисто географическим термином, а реальная доступность составляла до 3-х километров, либо вышка ЛЭП гудела изоляторами над головой.

Этот же участок был правильной формы (20х30 метров), расположен в старинной, но динамично обновляющейся, деревне, реально рядом с водой и лесом, с коммуникациями по границе и постоянно живущими соседями. И мы поняли, что его надо хватать. Как сказал Дональд Трамп: «В цене на землю есть три главных определяющих фактора — место, место и… место».


Вследствие грянувшего кризиса и последовавшей за ней просадки бизнеса, а, соответственно, и отсутствия доходов, наша стройка началась… с её заморозки на целый год. Реальное строительство было начато осенью 2009-го…



Фундамент.

Дом был задуман трёхэтажный (2 этажа + мансарда), без подвала (!), 12х12 метров в осях ограждающих конструкций. Тёплая часть — 9х12 метров, остальное — балкон по второму этажу и терраса на первом. Стоимость полноценного подвала в подобном доме вообще составляет до 30-35% от общей сметы. С этим связана необходимость применения высокопрочных материалов (фундаментный блок, бетон), его последующей гидроизоляции и устройства дренажа. Поэтому тем, кто хочет сэкономить, не рекомендую делать подвал.

Фундамент представлял собой железобетонный свайный ростверк под несущими стенами периметра и поперечными стенами – рёбрами жёсткости, на пеcчаной подушке. Высота ростверка 1200 мм, ширина 300 мм. Заглубление 900 мм + сваи через каждые 2 погонных метра на глубину 1800 мм от подушки ростверка.


004

Для тех, кто понимает в строительстве, звучит круто. Я тоже тогда думал, что круто построить «дом на века». Проект фундамента сделал самостоятельно без помощи конструктора, поскольку понимал, что закладываю хороший запас прочности и расчёты специалиста тут особо не нужны. Впоследствии, когда фундамент был готов, и я подсчитал расходы на его возведение, стало ясно, что с таким расточительным рвением я дом не дострою никогда — весь фундамент с копкой, вывозом грунта, вязкой арматуры, покупкой и монтажом опалубки, заливкой, гидро- и теплоизоляцией, а также с обратной засыпкой и оплатой труда рабочих обошёлся в 800 тысяч. При разумном подходе, эти затраты можно было спокойно сократить вдвое. Именно после этого я стал относиться к дальнейшему строительству более расчётливо и вести подробную фиксацию всех расходов. А когда на следующий год обратился к знакомому конструктору для расчёта консоли балкона длиной 12 метров, то попросил его «проверить» конструкцию сделанного мною фундамента. Вердикт конструктора был ошеломляющим: на этом фундаменте можно построить 22-этажный дом!


005

Правда, впоследствии эта расточительность не пошла прахом и сослужила мне хорошую службу, позволившую смело выйти за рамки альтернативной сметы, но об этом расскажу позже…


На данном этапе все расходы на пути к мечте составили:

По фактической смете — 3 200 000 руб.

По альтернативной — 2 800 000 руб.



(продолжение…)



_Что нам стоит дом построить (часть 1)

Пользователь maski87 сослался на вашу запись в своей записи «_Что нам стоит дом построить (часть 1)» в контексте: [...] пройти этот путь, но, конечно же, своей колеёй. Следите за публикациями. (продолжение…) [...]

_Что нам стоит дом построить (часть 2)

Пользователь sova552 сослался на вашу запись в своей записи «_Что нам стоит дом построить (часть 2)» в контексте: [...] Оригинал взят у в _Что нам стоит дом построить (часть 2) [...]

Да, стоимость подвала значительная.
А такой житейский вопрос--где храните или планируете хранить газонокосилки, санки-лыжи, банки-инструменты? В хоз. помещении в пределах дома, или есть (будет) отдельностоящий сарайчик (гараж)?

Привет! Кирилл!
Дааа,Газпром наше все,цена на подключение просто заоблачная,интересно сколько стоит цистерна,полуприцеп для перевозки сжиженного газа,поди дешевле

Привет.
Дык, это не Газпром дерёт, а местные всякие...

_Что нам стоит дом построить (часть 2)

Пользователь andregt сослался на вашу запись в своей записи «_Что нам стоит дом построить (часть 2)» в контексте: [...] Оригинал взят у в _Что нам стоит дом построить (часть 2) [...]

Деревня находится в 500 метрах от Волги, летом там гулянки до утра, да же стеклопакеты не помогают

Видимо клиент разный.
У нас, в основном, москвичи на машинах приезжают. Многие с детьми. Особо никто не напивается.
Есть ещё контингент, который на пляже палатки ставит и живёт в них летом. Но это тоже своеобразный народ — романтики.
А бывает, всякие туссы на берегу с музыкой и лазерными установками, байк-фестиваль каждое лето проходит, но нам и самим на это интересно посмотреть. Как-то всё культурно проходит.

Не ну в основном нормальные компании, сам был таким, но пару раз доставили, церковь новое поколение и молодятина какая-то с разных регионов набилась, слет у них был, судя по музыке, любители кислоты

Слежу с интересом, пишите обязательно еще. У нас уже и участок и гостевой домик и сарай и курятник есть, а большой дом никак не отважимся начать строить.

_Что нам стоит дом построить (часть 1)

Пользователь bersun2001 сослался на вашу запись в своей записи «_Что нам стоит дом построить (часть 1)» в контексте: [...] пройти этот путь, но, конечно же, своей колеёй. Следите за публикациями. (продолжение…) [...]

_Что нам стоит дом построить (часть 2)

Пользователь bersun2001 сослался на вашу запись в своей записи «_Что нам стоит дом построить (часть 2)» в контексте: [...] Оригинал взят у в _Что нам стоит дом построить (часть 2) [...]

_Что нам стоит дом построить (часть 3)

Пользователь bersun2001 сослался на вашу запись в своей записи «_Что нам стоит дом построить (часть 3)» в контексте: [...] _часть 2 [...]

_Что нам стоит дом построить (часть 4)

Пользователь bersun2001 сослался на вашу запись в своей записи «_Что нам стоит дом построить (часть 4)» в контексте: [...] _часть 2 [...]

_Квартира в Москве — разводка (!) или _Что нам стоит дом

Пользователь alextitan76 сослался на вашу запись в своей записи «_Квартира в Москве — разводка (!) или _Что нам стоит дом построить (часть 5, заключительная) » в контексте: [...] _часть 2 [...]

Что нам стоит дом построить

Пользователь ambival сослался на вашу запись в своей записи «Что нам стоит дом построить» в контексте: [...] _часть 2 [...]

Что нам стоит дом построить (часть 1)

Пользователь lyubimica_mira сослался на вашу запись в своей записи «Что нам стоит дом построить (часть 1)» в контексте: [...] пройти этот путь, но, конечно же, своей колеёй. Следите за публикациями. (продолжение…) [...]